Le montage de projet
1- Réaliser un tour de table financier
Afin de mesurer la faisabilité du projet, il est nécessaire de compter les forces en présence. La stratégie de développement arrêtée, il est possible de mener des premières études de capacité qui traceront les contours financiers du projet. Amorcer un tour de table financier assez tôt peut être pertinent : il s’agit d’une étape nécessitant de nombreux aller-retours, au gré de la vie du projet et des liens tissés avec les différents partenaires.
- Mener une étude de capacité et/ou de faisabilité, afin de disposer de premiers éléments financiers
- Acculturer l’ensemble des partenaires aux modèles économiques de l’offre de logements développée
- Au sein du groupe de travail rapproché, identifier les limites de chaque partenaire en matière d’engagement financier
- Solliciter chaque partenaire du groupe de travail pour aller solliciter de nouveaux interlocuteurs dont il est proche.
- Unions régionales Habitat Jeunes.
- Associations Habitat Jeunes.
- Collectivités locales.
- Bailleurs sociaux.
- Associations nationales.
- Fondations privées.
- Acteurs économiques locaux.
- Action Logement.
- Banque des territoires.
30-35 %
des redevances perçues par l’association max!
Le loyer versé au bailleur par l’association gestionnaire ne doit pas représenter plus de 30 à 35% des redevances perçues par l’association. Cet objectif est nécessaire si l’on souhaite assurer la pérennité des structures, ainsi que la mise en œuvre d’une animation et d’un accompagnement socio-éducatif de qualité. Or, ce montant dépend de l’échéancier de remboursement des prêts contractés par le bailleur, eux-mêmes plus ou moins importants en fonction des subventions dont aura bénéficié pour sa construction. Un niveau important de subventions en investissement stabilise donc l’exploitation de la résidence sur le long terme, et reste à privilégier par rapport aux subventions de fonctionnement, par définition moins pérennes.
La bonne idée : La modélisation des loyers
Le mouvement Habitat Jeunes met à disposition de ses membres des outils de modélisation du loyer dont il peut s’acquitter auprès de son bailleur, sur la durée de remboursement des emprunts, en fonction de l’évolution prévisionnelle des redevances. Cela permet d’identifier une capacité d’emprunt maximale, et donc de déduire le delta financier que les subventions viendront combler. La pérennité du projet est également renforcée, en s’assurant de la solvabilité à long terme de la relation bailleur – gestionnaire.
2- Lancer le projet
Contours du projet arrêtés, éléments financiers stabilisés : il est temps de lancer le projet en obtenant les agréments nécessaires. Les résidences Habitat Jeunes relèvent à la fois du champ du logement, et de celui des établissements sociaux et médico-sociaux. Deux agréments doivent donc être obtenus : l’agrément PLAI – Résidence sociale accordé par les DDT (ou DRIHL) d’une part. Il permet d’obtenir des prêts réglementés auprès de la Banque des territoires ou d’Action Logement (sous couvert d’une garantie accordée généralement par les collectivités locales), ainsi que de bénéficier des aides à la pierre (subventions) octroyées par l’Etat ou son délégataire. D’une autre part, l’agrément FJT, accordé dans le cadre d’une procédure d’appel à projet initiée par les DDETS (ou DRIHL). Ce dernier n’est pas nécessaire dans le cas du développement de Résidences sociales jeunes actif·ves.
- Unions régionales Habitat Jeunes.
- Associations Habitat Jeunes.
- Collectivités locales.
- Bailleurs sociaux.
- Action Logement.
- Banque des territoires.
du plan de financement
Un taux de subventionnement de 50% du plan de financement permet aux résidences Habitat Jeunes de sécuriser leur modèle sur le long terme. Les associations Habitat Jeunes se situent au carrefour des politiques du logement, de la jeunesse, ou encore de l’action sociale. Cela permet à ses acteurs de multiplier les interlocuteurs lors du financement de nouveaux projets, au-delà des aides à la pierre et prêts réglementés. CNAF, partenaires locaux, fondations privées… les partenariats des acteurs Habitat Jeunes permettent de trouver des marges de manœuvre complémentaires et d’atteindre un taux de subventionnement élevés.
La bonne idée : S'associer aux DDETS pour gagner du temps
L’obtention de l’agrément FJT est nécessaire à la réalisation d’une résidence Habitat Jeunes. Or, contrairement à l’agrément PLAI – Résidence sociale qui peut être sollicité chaque année, l’agrément FJT doit passer par une procédure d’appel à projet portée par le DDETS, du fait du rattachement des FJT au cadre des établissements sociaux et médico-sociaux. Une association des DDETS très en amont du projet permet de s’accorder sur un calendrier de publication de cet appel à projet qui prendra en compte l’opération en cours de montage.
